Wie kann Eigenkapital bei der Baufinanzierung hinterlegt werden?

Eigenkapital ist mehr als Erspartes und entscheidet mehr als du denkst

Wer sich mit dem Thema Baufinanzierung beschäftigt, stößt früher oder später auf eine entscheidende Frage: Wie viel Eigenkapital brauche ich und was zählt überhaupt als Eigenkapital? Viele denken dabei zunächst nur an das Geld auf dem Sparkonto. Doch die Realität ist deutlich vielseitiger. Und das ist eine gute Nachricht, denn oft lässt sich mehr Eigenkapital mobilisieren, als man zunächst denkt.

In diesem Artikel zeige ich dir, welche Formen von Eigenkapital Banken akzeptieren, wie es bei verschiedenen Finanzierungsvorhaben konkret eingesetzt wird und warum die richtige Eigenkapitalstrategie am Ende über Tausende Euro Unterschied entscheiden kann. Dabei schauen wir uns zwei typische Szenarien an: den Kauf einer Bestandsimmobilie und die Finanzierung eines Neubaus.

Was zählt als Eigenkapital?

Bevor wir in die einzelnen Szenarien gehen, lohnt sich ein Blick darauf, was Banken bei einer Baufinanzierung überhaupt als Eigenkapital anerkennen. Die Grundregel lautet: Alles, was du selbst mitbringst, ohne es finanzieren zu müssen.

In der Praxis kann das sehr unterschiedlich aussehen.

Liquide Mittel wie Tagesgeld, Festgeld, Girokontoguthaben oder ausgezahlte Lebensversicherungen sind das, was die meisten als klassisches Eigenkapital kennen. Banken schätzen diese Form besonders, weil sie sofort verfügbar und klar nachweisbar ist.

Bausparverträge spielen ebenfalls eine wichtige Rolle. Sowohl das bereits angesparte Guthaben als auch das Bauspardarlehen selbst kann je nach Konstruktion in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden. Wer frühzeitig mit dem Bausparen anfängt, schafft sich damit eine stabile Eigenkapitalbasis zu einem garantierten Darlehenszinssatz.

Wertpapiere und Depots können grundsätzlich als Eigenkapital eingebracht werden. Allerdings bewerten Banken diese aufgrund ihrer Schwankungsanfälligkeit oft nur zu einem Teil des aktuellen Wertes. Wie hoch dieser Anteil angerechnet wird, hängt von der jeweiligen Bank und der Art der Wertpapiere ab.

Schenkungen oder Darlehen aus der Familie sind in vielen Fällen eine legitime und sinnvolle Eigenkapitalquelle. Wichtig ist dabei, dass diese Mittel sauber dokumentiert sind. Bei Schenkungen ist das steuerlich relevant, bei Familiendarlehen erwartet die Bank in der Regel eine schriftliche Vereinbarung über Rückzahlung und Konditionen.

Eigenleistung ist ein weiterer Posten, der oft unterschätzt wird. Wer beim Bau oder bei der Modernisierung selbst Hand anlegt, kann diese sogenannte Muskelhypothek unter Umständen als Eigenkapital anrechnen lassen. Banken akzeptieren das häufig bis zu einem bestimmten Betrag, vorausgesetzt die geplanten Eigenleistungen sind realistisch kalkuliert und nachvollziehbar dokumentiert.

Ein bereits vorhandenes Grundstück bringt bei einer Neubaufinanzierung automatisch Eigenkapital in Form eines Sachwertes mit. Das ist ein Aspekt, den viele angehende Baubesitzer zunächst gar nicht auf dem Schirm haben.

Eigenkapital beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist das häufigste Finanzierungsszenario. Hier gilt eine Faustregel, die du dir merken solltest: Die Kaufnebenkosten solltest du immer vollständig aus eigenen Mitteln bestreiten. In den Regionen Hamburg und Buxtehude liegen diese je nach Situation zwischen 10 und 13 Prozent des Kaufpreises, aufgeteilt auf Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Darüber hinaus verlangen die meisten Banken weiteres Eigenkapital auf den eigentlichen Kaufpreis. Die entscheidende Kennzahl ist dabei der sogenannte Beleihungsauslauf. Er beschreibt, wie viel Prozent des Beleihungswertes der Immobilie du tatsächlich finanzierst. Je niedriger dieser Wert, desto besser fallen deine Zinskonditionen aus.
Stell dir vor, du kaufst eine Immobilie für 400.000 Euro und bringst 60.000 Euro Eigenkapital mit. Dein Beleihungsauslauf liegt dann bei rund 85 Prozent. Erhöhst du dein Eigenkapital auf 100.000 Euro, fällst du auf 75 Prozent. Über eine Laufzeit von 25 Jahren macht dieser Unterschied bei der Baufinanzierung schnell mehrere tausend Euro aus.

Als unabhängiger Finanzberater vergleichen wir bei der Finanzkompensierung Angebote von über 400 Banken. Dabei sehen wir regelmäßig: Wer seinen Beleihungsauslauf durch mehr Eigenkapital senkt, sichert sich deutlich günstigere Zinssätze und spart über die gesamte Laufzeit der Finanzierung oft mehrere zehntausend Euro.

Eigenkapital beim Neubau

Beim Neubau gelten grundsätzlich dieselben Prinzipien wie beim Kauf einer Bestandsimmobilie, aber es gibt einige wichtige Besonderheiten, die du kennen solltest.

Zunächst zur guten Nachricht: Ein Grundstück, das du bereits besitzt, wird von Banken als vollwertiges Eigenkapital angerechnet. Wer also ein Grundstück geerbt oder in der Vergangenheit erworben hat, bringt damit automatisch einen erheblichen Eigenkapitalanteil in die Neubaufinanzierung ein.

Gleichzeitig sind Banken bei Neubaufinanzierungen oft etwas vorsichtiger als beim Kauf von Bestandsimmobilien. Der Grund liegt auf der Hand: Ein Neubau bringt Kostenrisiken mit sich, die bei einer Bestandsimmobilie nicht in gleicher Form existieren. Bauverzögerungen, gestiegene Materialpreise oder unerwartete Mehrkosten können die Gesamtfinanzierung schnell unter Druck setzen. Banken berücksichtigen das bei der Bewertung und verlangen deshalb häufig einen etwas höheren Eigenkapitalpuffer.

Hinzu kommt die besondere Auszahlungsstruktur bei Neubauten. Das Darlehen wird nicht auf einmal ausgezahlt, sondern in Bauabschnitten entsprechend dem Baufortschritt. Das bedeutet, dass du in der Bauphase in der Regel sowohl Zinsen auf das bereits abgerufene Darlehen zahlst als auch noch Mietkosten trägst, falls du noch nicht im eigenen Zuhause lebst. Diese Doppelbelastung solltest du bei der Eigenkapitalplanung unbedingt einkalkulieren.

Auch die KfW-Förderung spielt beim Neubau eine wichtige Rolle. Wer ein Effizienzhaus baut, kann über KfW-Programme zinsgünstige Darlehen oder sogar direkte Zuschüsse erhalten, die die Eigenkapitalanforderungen spürbar reduzieren. Welche Programme aktuell verfügbar sind und wie sie sich optimal in deine Baufinanzierung integrieren lassen, klären wir gerne gemeinsam in einem persönlichen Beratungsgespräch.

Was bedeutet das alles für deine persönliche Situation?

Eigenkapital ist kein starrer Wert, sondern ein strategisches Instrument. Ob du eine Bestandsimmobilie kaufst oder einen Neubau planst: In beiden Szenarien gibt es Möglichkeiten, Eigenkapital gezielt einzusetzen und damit die Konditionen deiner Finanzierung nachhaltig zu verbessern.

Das setzt voraus, dass du weißt, was überhaupt als Eigenkapital anrechenbar ist, wie die verschiedenen Banken das bewerten und welche Fördermöglichkeiten sich sinnvoll integrieren lassen. Genau das ist der Punkt, an dem ein erfahrener Finanzberater den Unterschied macht.

Bei der Finanzkompensierung beraten wir seit über 25 Jahren rund um die Themen Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung und Bausparen in Hamburg und der Region Buxtehude. Mit Zugang zu über 400 Banken und Versicherungen entwickeln wir gemeinsam mit dir ein individuelles Finanzierungskonzept, das wirklich zu deiner Situation passt. Kostenfrei, unverbindlich und mit dem Fachwissen, das den Unterschied macht.

Ruf uns einfach an oder schreib uns über unser Kontaktformular. Wir freuen uns auf dich!

Euer Jörg Wendland

Geschäftsführer Finanzkompensierung – Finanzberater für Hamburg und Buxtehude